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Immobilien­kauf­vertrags­prüfung

formulieren und prüfen von Immobilienkaufverträgen
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Anwaltliche Prüfung von Immobilienverträgen

Käufer und Verkäufer gehen oft davon aus, dass ein Anwalt überflüssig ist, da ein Notar beim Abschluss des Kaufvertrages ohnehin berät. Diese Annahme ist falsch, denn Notare erklären lediglich einen bestehenden Vertragsentwurf. Eine Beratung über mögliche Vertragsinhalte findet nicht statt. Ein Anwalt prüft den Immobilienkaufvertrag auf die möglichen Rechtsfolgen und hilft bei der Formulierung.

Wichtige Inhalte eines Immobilienkaufvertrags

In den Kaufvertrag gehören folgende Angaben:

  • Name (gegebenenfalls Geburtsname), Vorname, Geburtsdatum und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Anschrift, Lage, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer, wenn erforderlich Wohnungsnummer des Objekts
  • Wesentliche Bestandteile wie Gebäude, Fertiggarage oder Zentralheizungsanlage
  • Zubehör wie Öl- oder Gastank, Pelletlager
  • mitverkaufte Einrichtung beispielsweise Gartenmöbel oder Einbauküche
  • Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch
  • Grundbuchlasten wie ein Dauerwohn- und Nutzungsrecht
  • Grundschulden und andere Pfandrechte Dritter
  • Dienstbarkeiten wie ein Wegerecht
  • Höhe des Kaufpreises und Zahlungsmodalitäten
  • Eigentumsübergang

Wir überprüfen, ob alles was mündlich vereinbart wurde, auch im Kaufvertrag steht. Eine Einbauküche gehört nicht zwangsläufig zum Objekt, denn sie ist nicht derart fest mit dem Gebäude verbunden, wie eine Badewanne. Umgekehrt kann wichtig sein, dass eine Räumung durch den Verkäufer erfolgen muss. Wenn im Vertrag nichts darüber steht, besteht das Risiko, dass der Käufer ein Haus voller Gerümpel übernehmen muss.

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Typische Fußangeln in Immobilienkaufverträgen

Haftung bei Mängelansprüchen

Der Ausschluss einer Mängelhaftung des Verkäufers ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie durchaus üblich. Später kommt es oft um Streit darüber, ob ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Aus diesem Grund ist eine genaue Beschreibung der Beschaffenheit der Immobilie bei der Übergabe sehr wuchtig. Diese muss Bestandteil des Kaufvertrages sein.

Falsche Angaben über die Nutz- oder Wohnfläche

Die Angeben basieren häufig auf Schätzungen, daher kann es vorkommen, dass ein erworbenes Haus deutlich kleiner ist, als im Vertrag angegeben. Wir empfehlen, im Vertrag eine Rechtsfolge aufzunehmen, wenn der Käufer feststellt, dass ein Objekt kleiner als im Immobilienkaufvertrag angegeben ist. Hier bietet sich die Reduzierung des Kaufpreises um eine konkrete Summe pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche an, sofern die Flächenabweichung 10 Prozent übersteigt.

Unsichere Zahlungsmodalitäten

Der Kaufpreis sollte frühestens nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch gezahlt werden müssen. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer das Objekt nicht nochmals verkaufen kann. Die Eintragung des Käufers in Grundbuch erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises.

Besitzübergabe und des Nutzungsrechts

Mit dem Eintrag des Käufers in das Grundbuch ist er der Eigentümer. Dies bedeutet nicht unbedingt, dass er ab diesem Zeitpunkt auch der Besitzer ist oder das Nutzungsrecht hat. Daher braucht es eindeutige Angaben über die Übergabe des Objekts an den Käufer. Auch über eine Entschädigung, wenn der bisherige Eigentümer nicht fristgerecht räumt, sollten Vereinbarungen getroffen werden.

Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag

Natürlich können Käufer oder Verkäufer sich auf ein gesetzliches Rücktrittsrecht berufen, wenn sogenannte Leistungsstörungen vorliegen. Beispielsweise kann ein Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. In der Praxis ist dieser Weg aber mit rechtlichen Hürden verbunden.

Besser ist ein klares Rücktrittsrecht zu vereinbaren, dass bestimmte Gründe für den Rücktritt beinhaltet und die Rechtsfolgen. So kann im Kaufvertrag aufgenommen werden, dass ein Käufer zurücktreten darf, wenn er keine Finanzierungszusage erhält. Gleichzeitig wird geregelt, welche Kosten er übernehmen muss.

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Wir prüfen als erfahrene Anwälte Immobilienkaufverträge und arbeiten mit Ihnen rechtssichere Kaufverträge aus.