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Immobilien­kauf

Begleitung des Kaufs und Verkaufs von Immobilien

Wir begleiten Ihren Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie bedeutet in der Regel langfristige Verpflichtungen. Umso wichtiger ist, dass Sie sich vor dem Kauf umfassend beraten lassen. Wir stehen Ihnen aber auch zur Seite, wenn sich nach dem Kaufakt unerwartet Probleme zeigen.

Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag

Als Verkäufer wollen Sie sich vor Schadensersatzforderungen schützen, als Käufer fragen Sie sich, ob damit wirklich jeder Regressanspruch erlischt. In der Regel wird die Mängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Das heißt aber nicht, dass Verkäufer bei einem Mangel nicht haften müssen. Das Recht unterscheidet zwischen

  • offenen Mängeln, die der Käufer leicht erkennen kann
  • versteckten Mängeln, die weder Käufer noch Verkäufer erkennen konnten und 
  • arglistig verschwiegenen Mängel, also Fehlern der Immobilie die dem Verkäufer bekannt waren und von denen der wusste, dass der Käufer sie nicht kennt.

Wer eine Immobilie erwirbt, die einen erkennbaren Mangel hat, kann den Verkäufer später nicht wegen des Mangels belangen. Dies gilt auch für dem Alter des Gebäudes entsprechende bautypische Mängel, beispielsweise veraltete technische Einrichtungen in einem alten Haus.Bei einem versteckten Mangel muss der Käufer beweisen, dass dieser dem Verkäufer bekannt war. Nur wenn er diesen kannte und verschwieg, kann der Käufer ihn belangen.

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Rechtsansprüche beim Kauf einer mangelhaften Immobilie

Im Kaufvertrag kann eine Mängelhaftung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B“ (VOB/B) vereinbart werden, oder es gelten die Bestimmungen des BGB.

Das BGB sieht vor, dass bei einem Sachmangel, sofern die  Rechte des Käufers nicht wirksam ausgeschlossen wurden, der Käufer zunächst Anspruch auf Beseitigung des Mangels  (§§ 437 Nr. 1 BGB , 439 BGB) hat. Scheitert die Mängelbeseitigung oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten, kann er alternativ

  • vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB),
  • den Kaufpreis mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB)
  • Schadensersatz fordern (§§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB).

Sofern die VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingung im Kaufvertrag verankert wurde, gilt neben § 4 Absatz 7 VOB/B Folgendes:

  • Der Verkäufer haftet für Körperverletzungen und Gesundheitsbeeinträchtigungen, die durch die Mängel entstanden sind (§ 13 Absatz 7 Ziffer 1 VOB/B), sofern er schuldhaft handelte
  • Bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz haftet Verkäufer für sämtliche Schäden (§ 13 Absatz 7 Ziffer 2 VOB/B).

In der VOB/B ist auch ein Recht zur Selbstvornahme festgeschrieben und dass der Verkäufer einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten leisten muss.

Die Mängelhaftung ist generell ein kompliziertes Rechtsgebiet. Wir prüfen gerne den Einzelfall und arbeiten mit Ihnen zusammen eine angemessene Strategie aus. Sie sollten bei einem Mangel niemals ohne anwaltlichen Beistand mit der anderen Vertragspartei verhandeln.

Wenden Sie sich an uns, wenn die gekaufte Immobilie einen Mangel hat

Wir prüfen ob ein Anspruch auf Gewährleistung besteht und beraten Sie über die verschiedenen Optionen. Wir setzen uns mit der Vertragspartei in Verbindung und erheben, wenn es keine Einigung gibt auch Klage.