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Vorkaufsrecht

Wer Vorkaufsrechte hat und welche Folgen damit verbunden sind

Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

Mancher Käufer bekommt das Objekt nicht, obwohl er einen gültigen Kaufvertrag mit dem Verkäufer anschließt. Verkäufer stehen nach einem Verkauf unter Umständen vor Schadensersatzforderungen. Grund für diese unerwarteten Folgen ist das Vorkaufsrecht eines Dritten.

Was ist unter Vorkaufsrecht zu verstehen?

Juristen definieren Vorkaufsrecht als das Recht, in einen Kaufvertrag durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen.Eine empfangsbedürftige Erklärung wird nach § 130 Abs. 1 BGB wirksam, sobald die Erklärung den Machtbereich des Empfängers erreicht. Das Recht bedeutet keinen Zwang des Verkäufers den Gegenstand zu verkaufen. Der Vorkaufsfall (§ 463 BGB) tritt erst nach Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages ein. Der Vorkaufsberechtigte  kann den Vorkaufsverpflichteten auffordern, den Gegenstand an ihn statt an den Verkäufer zu veräußern. Der Verkäufer muss den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informieren. Bei einem Immobiliengeschäft hat der Vorkaufsberechtigte das Recht innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt der Mitteilung seinen Anspruch geltend zu machen.

Wichtig: Das Vorkaufsrecht ist an einen Verkauf gebunden. Eine Eigentumsübertragung durch Schenkung oder Erbschaft löst einen Vorkaufsfall aus.

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Arten des Vorkaufsrechts

Zu unterscheiden ist zwischen dem dinglichen, dem schuldrechtlichen und dem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht:

  • Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB) bezieht sich ausdrücklich auf Grundstücke, nicht auf darauf befindlichen Immobilien. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist gleichzeitig Vormerkung. Der Vorkaufsberechtigte kann die Übertragung des Grundstückes verlangen, selbst wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.
  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) gilt sowohl für Grundstücke als auch Immobilien. Es wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern lediglich vertraglich zugesichert.

Sonderfall: Auch ohne Vertrag haben Mieter einer selbst bewohnten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Auch Miterben haben ein Vorkaufsrecht, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern

  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Gesetzen verankert sein, meist greift das Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28 BauGB). Aber auch das  Naturschutz-, Denkmalschutz-, Reichssiedlungs-, Eisenbahngesetz oder das Wasserrecht können ein Vorkaufsrecht bedingen. Das Recht ist allerdings an ein öffentliches Interesse gebunden. Wenn der Kaufinteressent ein Verwandter des Verkäufers ist, gelten andere Regelungen.

Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung der Mitteilungspflicht

Versäumt der Verkäufer, den Verkauf dem Vorkaufsberechtigten anzuzeigen, hat dies schwerwiegende Folgen:

  • Im Fall des dinglichen Vorkaufsrechts hat der Vorkaufsberechtigte Anspruch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen zu werden. Dem Erstkäufer steht Schadensersatz zu, den der Verkäufer übernehmen muss.
  • Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht bleibt das Eigentumsrecht beim  Ersterwerber. Dem Vorkaufsberechtigten steht Schadensersatz zu, den der Verkäufer übernehmen muss.

Um solche Rechtsfolgen auszuschließen, sollte im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, für den Fall, dass ein Vorkaufsrecht beansprucht wird. Ohne diese Klausel bleibt der Kaufvertrag bestehen und der Verkäufer muss trotzdem die Immobilie an den Vorkaufsberechtigten verkaufen.

Ablauf des Verkaufs

Sobald der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informiert, kann dieser von seinem Recht Gebrauch machen. Auch eine nicht formelle Erklärung, dass er Kaufen will, ist bindend, trotzdem muss noch ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden. Wenn der Vorkaufsberechtigte auf das Recht verzichtet, gibt es eine entsprechende Erklärung ab. Beim dinglichen Vorkaufsrecht muss die Löschung des Eintrags im Grundbuch  beantragt werden. Der Antrag ist gemäß Grundbuchordnung (GBO) vom Vorkaufsberechtigten und vom Verkäufer zu unterschreiben. Eine notarielle Beglaubigung oder Unterschrift direkt beim Amtsgericht (§ 29 GBO) ist erforderlich. Wenn Kommunen auf das Vorkaufsrecht verzichten stellen sie ein Negativzeugnis nach § 28 Abs. 1 BauGB aus.

Noch Fragen zum Vorkaufsrecht?

Rufen Sie uns an, wenn es bei einem Verkaufsakt zu Problemen mit dem Vorkaufsrecht kommt. Wir informieren Sie, was Sie unternehmen können, wenn sich Vorkaufsberechtigte nicht melden oder bei  Schadensersatzforderungen, die aus dem Vorkaufsrecht resultieren.