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Betriebs­kosten­abrechnung

Wir prüfen die Rechtmäßigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung
Atas & Partner Rechtsanwälte > Mietrecht > Betriebs­kosten­abrechnung

Jede Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen

Die jährliche Betriebskostenabrechnung betrachten Mieter mit Unbehagen. Vielfach stehen sie einer erheblichen Forderung gegenüber, die sie nicht nachvollziehen können. Als erfahrener Anwalt für Mietrecht wissen wir, das jede zweite Abrechnung der Betriebskosten fehlerhaft ist. Zum Teil sind es nur wenige Euro, die Mietern zu viel berechnet werden, nicht selten geht es aber um eine nicht unerhebliche Summe.

Was in die Abrechnung gehört und was nicht

Die Betriebskosten sind vom Vermieter zu entrichten, es sei denn, es gibt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. In der Regel ist darin genau festgelegt, welche der 17 Nebenkostenarten, die die Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt, auf die Mieter umgelegt werden.

Trotz Vereinbarungen im Mietvertrag, dürfen Vermieter weder Reparaturkosten und noch Ersatzanschaffungen als Betriebskosten ansetzen. Auch Bankgebühren, Zinsen, Porto, Telefon sowie andere allgemeine Verwaltungskosten gehören nie zu den Nebenkosten. Dies gilt auch für Kosten, die ein Leerstand von Wohnungen verursacht.

Die Abgrenzung ist manchmal nicht eindeutig, beispielsweise bei der Bepflanzung der Außenanlage. Hier gilt der Grundsatz, dass periodisch auftretende Kosten, beispielsweise für den regelmäßigen Austausch einzelner Saisonpflanzen, umlagefähig sind. Neuanpflanzungen dagegen in der Regel nicht.

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Häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen

  • Vermieter unterscheiden oft nicht zwischen Reparaturkosten und Wartungskosten. Sie legen beispielsweise alle Rechnung, welche die Heizung betreffen auf die Mieter um.
  • Heizkosten fallen anteilig auch für leer stehende Wohnungen an. Die Vermieter legen trotzdem die Kosten auf alle Mieter um.
  • Sie erfassen auch alte Rechnungen, die sich nicht auf die laufende Abrechnung beziehen.
  • Es gibt keine klare Abgrenzung der einzelnen Posten, stattdessen wird alles unter der Position „Sonstiges“ veranschlagt.
  • Etwas kurios erscheint, dass auch die Quadratmeter jedes Jahr überprüft werden müssen. Zum Teil stimmen die Angaben über die Gesamtfläche des Hauses oder einzelner Wohnungen nicht.
  • Manchmal ist auch die Höhe einzelner Positionen zu beanstanden, da diese unangemessen hoch sind. Ein Hausmeistergehalt von monatlich 4.000 Euro oder eine tägliche Treppenhausreinigung müssen Mieter nicht übernehmen. Gleiches gilt auch für Müllgebühren, wenn die Anzahl der Tonnen zu großzügig bemessen ist.

Was können Mieter bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung unternehmen?

Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um einen formellen oder einen materiellen Fehler handelt. Ein Formfehler liegt beispielsweise vor, wenn der Mindestinhalt der Nebenkostenabrechnung nach § 259 BGB  fehlt. Ein falscher Abrechnungszeitraum, ein verspäteter Zugang (länger als 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums), fehlende Angaben über den Verteilerschlüssel oder eine fehlende Übersicht über die Gesamtkosten sind formelle Fehler. Mieter müssen auf eine formell falsche Betriebskostenabrechnung nicht reagieren. Er braucht keine Zahlung zu leisten und er muss der Abrechnung nicht widersprechen.

Wenn die Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, aber sachlich falsch, hat der Mieter zwölf Monaten ab dem Zugang der Nebenkostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ) schriftlich seine Beanstandungen vorzubringen. Er muss die Rechnung innerhalb von 30 Tagen ausgleichen, sollte aber unter Vorbehalt zahlen und den Vermieter zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung und zur Rückzahlung zu viel entrichteter Beträge auffordern.

Nur im Einzelfall kann der Mieter einen reduzierten Betrag anweisen. Wenn es sich um einen „offensichtlichen und leicht zu korrigierenden“ Fehlern handelt. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14), darf der Mieter die Abrechnung korrigieren. Er kann auch ein Zurückbehaltungsrecht haben, wenn der Vermieter die Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung verweigert.

Eine völlig neue Nebenkostenabrechnung ist nicht immer nötig. (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10; BGH Entscheidung vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04  und OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14).

Rufen Sie uns an

Wir helfen Ihnen gerne, wenn Sie Zweifel daran haben, ob die Betriebskostenabrechnung korrekt ist. Neben der Prüfung der Abrechnung setzen wir uns mit dem Vermieter in Verbindung, damit Sie eine korrekte Abrechnung erhalten. Damit verbunden sind auch Forderungen Ihrerseits auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten und eventuell eine Reduzierung der Vorauszahlungen.