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Mietspiegel, Mietpreisbremse und Mietendeckel

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Was bedeuten Mietspiegel, Mietpreisbremse und Mietendeckel?

Die Begriffe sind für Mieter wie Vermieter von größter Bedeutung, wenn es um die Höhe der Miete für Wohnraum geht. Meist wissen beide Parteien nicht genau, was hinter Mietspiegel, Mietpreisbremse und Mietendeckel steckt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mietspiegel: Überblick über die üblichen Mieten in einer Gemeinde. Basis um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
  • Mietpreisbremse: Begrenzung von Mieterhöhungen im Rahmen des Abschlusses eines Mietvertrages. Gilt nur in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt, Die Landesregierungen legen die entsprechenden Bezirke fest.
  • Mietendeckel: Senkt die Mieten bei Abschluss neuer Verträge auf eine festgelegte Obergrenze. Verbietet Mieterhöhungen im Rahmen von neuen Mietverträgen und senkt die Mieten bestehender Mietverträge auf 120 % der Obergrenze. Gilt nur in Berlin. Der Mietendeckel wurde noch nicht vom Verfassungsgericht bestätigt.

Der Mietspiegel zeigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete

§ 558 BGB bestimmt, dass Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Mietern verlangen dürfen. Der Mietspiegel ist ein zuverlässiger Überblick, um die Höhe der Vergleichsmiete zu ermitteln. Aber die in den Tabellen genannten Werte sind nicht immer identisch mit den Vergleichsmieten, die Gerichte bei Klagen die Wohnraummiete betreffend ansetzen. Auch Gutachten oder die Miete von mindestens drei vergleichbare Wohnungen akzeptieren die Richter als Beleg für die Vergleichsmiete.

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Die Mietpreisbremse schützt vor Mieterhöhungen

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die Mietpreisbremse anzuwenden ist. Für welche Gebiete die Regel gilt legen die jeweiligen Landesregierungen fest.

Bei geltender Mietpreisbremse dürfen Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages höchstens 110 Prozent der Vergleichsmiete verlangen. Sie sind nicht verpflichtet, eine bestehende Mietvereinbarung zu ändern. Außerdem darf er bei einer Neuvermietung weiter die mit dem Vormieter vereinbarte Miethöhe verlangen,

Vermieter müssen den neuen Mieter aber schriftlich informieren, dass die Miete mehr als 110 % der Vergleichsmiete beträgt und auch den Grund für die Miethöhe nennen. Wenn die Information unterbleibt, können Mieter für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses den Betrag der 110 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt zurückfordern.

Mietendeckel verunsichert Mieter wie Vermieter

Der ausschließlich in Berlin geltende Mietendeckel legt Obergrenzen für die Wohnraummiete von Wohnungen, die vor 2014 bezugsfertig wurden, fest. Für alle Verträge, die neu abgeschlossen werden, gilt, dass die Miete maximal der Obergrenze entsprechen darf und nicht über der des Vormieters liegen darf. Bei bestehenden Verträgen wird die Miethöhe auf 120 Prozent der Obergrenze festgelegt.

Vermieter müssen mit geringeren Einnahmen rechnen, denn die Mieter dürfen die Miete auf den Höchstbetrag kürzen. Aber, das Gesetz wurde noch nicht höchstrichterlich geprüft. Daher besteht die Option, dass Mieter, die einbehaltenen Mietanteile dem Vermieter erstatten müssen. Es ist aus diesem Grund unbedingt ratsam, dass Mieter die Ersparnis nicht verbrauchen, sondern zurücklegen, um eventuell später anstehenden Forderungen zu begleichen.

Miethöhe von einem Anwalt prüfen lassen

Lassen Sie bestehende Verträge im Hinblick auf den Mietendeckel prüfen und holen Sie sich Hilfe bei einem erfahrenen Anwalt, wenn es um Mieterhöhungen geht.